계약금 포기와 배액배상, 꼭 알아야 할 핵심

매매계약, 왜 해제까지 가는 걸까?

부동산 매매계약은 보통 계약금, 중도금, 잔금을 순차적으로 지급하면서 진행됩니다. 그러나 계약 당사자 중 한쪽이 의무를 지키지 않거나, 예기치 못한 사정이 생기면 계약을 해제하는 상황이 발생합니다.
예를 들어,

• 매수인이 잔금을 마련하지 못하는 경우
• 매도인이 소유권 이전을 거부하는 경우
• 허위 사실을 알리고 계약을 체결한 경우

이럴 때 계약은 유지되기 어렵고, 결국 계약 해제와 위약금 청구로 이어집니다.

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1. 계약금과 해제권

민법에서는 계약금은 해약금으로 본다고 규정하고 있습니다. 즉,

• 매수인이 계약을 파기하면: 이미 낸 계약금을 포기해야 합니다.
• 매도인이 계약을 파기하면: 계약금의 배액을 돌려줘야 합니다.

예를 들어, 계약금이 5천만 원일 경우 매수인이 계약을 취소하면 5천만 원을 잃고, 매도인이 취소하면 1억 원을 돌려줘야 한다는 의미입니다.

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2. 계약 위반과 손해배상

계약 당사자가 의무를 이행하지 않아 계약이 해제되는 경우, 단순히 계약금을 주고받는 것 외에도 추가 손해배상 청구가 가능합니다.

• 매수인의 위반: 잔금을 지급하지 않아 계약이 해제될 경우, 매도인은 계약금 몰수 외에도 중개수수료·기타 손실에 대해 손해배상을 청구할 수 있습니다.
• 매도인의 위반: 소유권 이전을 거절하거나, 이중매매를 한 경우 손해배상 책임이 큽니다.

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3. 계약 해제가 인정되는 사유

법원이 인정하는 대표적인 해제 사유는 다음과 같습니다.

1. 계약금 해약: 위에서 설명한 계약금 포기·배액배상 방식.
2. 채무 불이행: 잔금 미지급, 소유권 이전 거절 등.
3. 사기·강박 등 불법행위: 매도인이 하자를 숨기거나 허위 사실을 알려 계약을 유도한 경우.
4. 계약 조건 불충족: 특약사항(예: 대출 승계 불가, 인허가 미승인 등)이 충족되지 않은 경우.

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4. 위약금 소송 절차

위약금 소송은 일반 민사소송 절차를 따릅니다.

1. 내용증명 발송: 계약 해제 의사와 위약금 청구 의사를 명확히 통보.
2. 소송 제기: 합의가 이루어지지 않을 경우 민사소송으로 진행.
3. 법원 판단: 계약금의 성격(위약금 vs 단순 계약보증금)과 손해액 범위를 따져 판결.

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5. 분쟁 사례로 보는 교훈

• 사례 1: 매수인 자금 부족
  매수인이 대출을 받지 못해 잔금을 내지 못하고 계약 해제. 법원은 매도인이 계약금을 몰수하는 것은 정당하다고 판결.
• 사례 2: 매도인의 이중매매
  매도인이 같은 부동산을 두 사람에게 매도해 분쟁 발생. 선의의 매수인은 소유권을 잃었고, 법원은 매도인에게 계약금 배액 반환 + 추가 손해배상을 명령.

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6. 예방하는 방법

매매계약 해제와 위약금 분쟁을 예방하려면 계약 단계에서 꼼꼼히 확인하는 것이 필수입니다.

• 계약서에 특약사항(대출 승계, 소유권 이전 조건 등)을 명확히 기재
• 자금 계획을 철저히 세워 잔금 지급 능력 확보
• 매도인은 소유권과 권리관계에 하자가 없는지 사전 점검
• 분쟁 발생 시 구두보다는 반드시 서면 증거 확보

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7. 마무리

부동산 매매계약은 금액이 크기 때문에 작은 실수도 큰 분쟁으로 이어집니다.
법에서 정한 해제 사유와 위약금 규정을 정확히 이해하면 불필요한 손해를 줄일 수 있습니다.

👉 결국 핵심은 계약 단계에서 꼼꼼히 확인하고, 문제가 생기면 신속히 법적 절차를 밟는 것입니다.