전세사기 당했을 때 대응법 (민사소송·보험 활용)

전세사기, 왜 이렇게 늘어났을까?

최근 뉴스에서 ‘깡통전세’, ‘전세사기’라는 단어를 자주 접하게 됩니다.
전세사기란 세입자가 집주인에게 맡긴 보증금을 돌려받지 못하는 상황을 말합니다.
주로 다음과 같은 경우에 발생합니다.

• 집주인이 고의로 여러 세입자에게 이중 계약을 체결하는 경우
• 시세보다 높은 전세금을 받아내고 잠적하는 경우
• 근저당이 과다하게 잡힌 집을 전세로 내놓아 결국 경매로 넘어가는 경우

이런 상황에서 세입자는 보증금을 돌려받지 못하고 수천만 원에서 수억 원의 피해를 입습니다.

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1. 전세사기 피해자들이 가장 먼저 해야 할 일

전세사기를 당했다고 의심되면, 우선 증거 확보와 신속한 대응이 필요합니다.

• 계약서 원본, 등기부등본, 전입신고와 확정일자 서류를 챙기기
• 집주인의 연락처, 통장 입금내역 보관
• 필요하다면 경찰에 사기죄로 형사 고소

형사 고소를 통해 집주인을 처벌할 수 있지만, 가장 중요한 것은 보증금을 회수하는 민사 절차입니다.

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2. 민사 소송 절차: 보증금 반환 소송

전세사기 피해 구제를 위한 핵심은 보증금 반환 소송입니다.
일반적인 절차는 다음과 같습니다.

1. 지급명령 신청
   • 법원에 신청하면 비교적 빠르게 판결을 받을 수 있습니다.
   • 집주인이 이의제기 하지 않으면 확정 판결과 같은 효력.
2. 정식 소송 제기
   • 집주인이 이의를 제기하거나 지급명령으로 해결되지 않을 경우.
   • 판결 확정 후 강제집행 가능.
3. 강제집행 절차
   • 집주인의 재산(부동산, 예금, 급여 등)에 대해 압류·경매 진행.
   • 실제 보증금을 회수하기 위해 필수적인 단계.

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3. 전세보증보험을 통한 구제

최근 가장 많이 활용되는 방법이 바로 전세보증금 반환보증보험입니다.

• 가입 기관: 주택도시보증공사(HUG), SGI 서울보증 등
• 조건에 따라 세입자가 보험에 가입하면, 집주인이 보증금을 못 돌려줄 경우 보험사가 대신 지급
• 이후 보험사가 집주인에게 구상권 행사

다만, 보증금 액수나 주택 형태에 따라 보험 가입이 제한될 수 있으므로, 계약 전 반드시 확인이 필요합니다.

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4. 실제 사례로 보는 전세사기 소송

• 사례 1: 세입자 A 씨는 전입신고와 확정일자를 갖췄지만, 집주인의 채무가 많아 경매 배당에서 보증금을 다 돌려받지 못했습니다. → 다행히 전세보증보험에 가입되어 있어 HUG에서 전액 보상.
• 사례 2: 세입자 B 씨는 권리분석을 제대로 하지 않고 계약해 보증금 대부분을 잃었습니다. 집주인은 형사처벌을 받았지만, 재산이 없어 실제 보전은 불가능. → 계약 전 철저한 권리 확인의 중요성을 보여줌.

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5. 예방이 최선의 방법

전세사기 피해를 막기 위해선 계약 단계에서 꼼꼼히 확인해야 합니다.

• 등기부등본 확인: 근저당 설정 금액 확인
• 전입신고 + 확정일자 필수
• 전세보증보험 가입 가능 여부 확인
• 시세보다 비정상적으로 높은 전세금은 피하기

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전세사기 피해는 개인이 감당하기에는 너무나 큰 손실입니다. 법적으로 구제할 방법은 있지만, 회수까지는 시간이 오래 걸리고 일부만 돌려받는 경우도 많습니다.

👉 따라서 가장 중요한 것은 계약 전 위험 신호를 잡아내고, 안전장치를 마련하는 것입니다. 만약 이미 피해를 입었다면, 신속하게 내용증명 발송 → 지급명령 신청 → 민사 소송 → 강제집행 절차를 밟고, 동시에 전세보증보험이나 공적 지원제도를 적극 활용하는 것이 필요합니다.