집주인이 권리금 방해할 때, 세입자가 할 수 있는 일

상가 임차인이 가장 많이 고민하는 부분 중 하나가 바로 권리금입니다.
권리금이란 세입자가 영업을 하면서 쌓아온 영업 노하우, 단골손님, 인테리어, 입지 조건 등에서 발생하는 무형의 재산가치를 말합니다. 흔히 "자리값"이라고 부르죠.

예를 들어, 한 상가에서 5년 동안 치킨집을 운영하면서 단골이 많아졌다면, 새로 들어오는 세입자는 그 자리에 들어오면서 단골손님, 인테리어 등을 이어받을 수 있습니다. 이런 가치를 금액으로 평가한 것이 권리금입니다.

문제는 임대차계약이 끝날 때 발생합니다. 세입자는 새로운 임차인에게 권리금을 받고 나가고 싶지만, 집주인이 이를 방해하는 경우가 많습니다. 이럴 때 갈등은 곧바로 소송으로 이어지기도 합니다.

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1. 상가임대차보호법의 권리금 보호 규정

과거에는 권리금 회수를 보장받기 어려웠지만, 2015년 법 개정을 통해 상가임대차보호법에 권리금 회수기회 보장 조항이 신설되었습니다. 핵심 내용은 다음과 같습니다.

• 임대인은 임차인이 신규 임차인과 권리금 계약을 체결하려는 것을 부당하게 방해해서는 안 된다.
• 임차인은 계약 종료 6개월 전부터 종료 시까지 신규 임차인을 주선할 수 있다.
• 임대인이 이를 정당한 이유 없이 거절한다면, 세입자는 임대인을 상대로 손해배상 청구를 할 수 있다.

즉, 세입자가 권리금을 회수할 기회를 막은 임대인에게 법적으로 책임을 물을 수 있다는 의미입니다.

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2. 권리금 분쟁이 자주 발생하는 상황

권리금 문제는 다음과 같은 경우에서 흔히 발생합니다.

• 집주인이 직접 영업하려는 경우
  세입자가 나간 뒤 자신이나 가족이 영업을 하기 위해 신규 임차인을 거절하는 경우.
• 더 높은 임대료를 받고 싶은 경우
  신규 임차인이 제시한 조건을 무시하고 다른 세입자를 받으려는 경우.
• 권리금 자체를 인정하지 않으려는 경우
  "나는 권리금을 인정하지 않는다"며 신규 임차인 계약 자체를 방해하는 경우.
• 건물 재건축·철거 계획
  건물을 재건축하려는 집주인이 권리금 회수를 방해하는 경우. (다만 이 경우는 법적으로 정당한 사유가 될 수 있음)

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3. 권리금 소송의 핵심 쟁점

권리금 회수와 관련된 소송에서 가장 중요한 포인트는 다음과 같습니다.

• 임차인이 신규 임차인을 실제로 주선했는지 여부
• 신규 임차인이 계약 체결 능력이 충분했는지 여부
• 임대인의 거절 사유가 정당했는지 여부
• 권리금 액수와 손해액 산정 방법

법원은 일반적으로 임차인의 권리금 회수 기회를 보장해야 한다는 입장을 취하지만, 임대인의 정당한 사유가 인정되면 예외가 될 수 있습니다.

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4. 손해배상 범위

만약 임대인이 부당하게 권리금 회수를 방해했다면, 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다.

• 손해액은 보통 신규 임차인과 맺으려던 권리금 계약금액을 기준으로 산정됩니다.
• 단, 신규 임차인의 자금 능력이 부족하거나 실제 계약 의사가 불분명했다면 손해배상 인정 범위가 줄어들 수 있습니다.

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5. 예방하는 방법

권리금 분쟁은 막대한 금액이 오가기 때문에 사전 예방이 가장 중요합니다.

• 계약 시 권리금 관련 조항을 명확히 기재하기
• 신규 임차인과의 협의 내용(계약서 초안, 문자, 이메일)을 증거로 남기기
• 임대인과 협의 과정은 반드시 서면으로 남기기
• 건물의 향후 계획(재건축 여부, 철거 예정 등)을 미리 확인하기

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6. 마무리

상가 임대차에서 권리금은 단순한 "자리값"이 아니라, 세입자가 수년간 쌓아온 영업 자산을 보상받는 장치입니다.
상가임대차보호법 개정 이후 세입자의 권리금 회수권이 강화되었지만, 여전히 현실에서는 임대인과의 갈등이 빈번하게 발생합니다.

👉 따라서 계약 종료가 다가오면 반드시 미리 신규 임차인을 물색하고, 임대인과 협의 과정을 문서로 남겨 분쟁을 최소화하는 것이 중요합니다. 만약 이미 권리금 회수 기회를 침해당했다면, 법률 전문가 상담을 통해 손해배상 소송을 검토해 보는 것이 좋습니다.