신축 아파트 하자 소송, 어떻게 진행될까?

신축 아파트와 하자의 현실

“새 아파트라서 하자가 없을 줄 알았다.”
하지만 실제로는 신축 아파트, 상가, 빌라에서도 누수·균열·단열 불량 등 각종 하자가 발생합니다.
특히 대규모 단지의 경우 하자보수 청구 소송이 집단적으로 제기되는 경우가 많습니다.
하자란 건축물이 통상 갖추어야 할 품질·기능을 갖추지 못한 상태를 의미합니다.
즉, 계약 당시 기대한 수준의 주거·영업 환경을 제공하지 못한다면 하자로 인정될 수 있습니다.

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1. 건축 하자 보수 청구 소송이란?

하자 보수 청구 소송은 건물의 시공사, 분양사, 또는 책임 있는 자에게 하자의 보수나 손해배상을 청구하는 소송입니다.

• 보수 청구: 하자를 직접 고쳐달라고 요구
• 손해배상 청구: 보수가 불가능하거나 불완전할 경우 금전으로 배상 청구

대체로 아파트 단지에서는 입주자대표회의가 전체를 대표하여 집단 소송을 제기합니다.

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2. 건축 하자의 대표적인 유형

하자 보수 청구가 인정되는 사례는 다양합니다.

• 누수 및 결로: 지하주차장 물 새는 현상, 벽체 결로
• 균열: 벽체, 바닥, 기둥 등에 발생하는 금
• 마감재 불량: 타일 깨짐, 도배·장판 불량, 창호 하자
• 설비 하자: 엘리베이터 고장, 난방 불량, 환기 시스템 문제
• 구조적 결함: 심각한 경우 건물 안전에도 영향을 줌

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3. 소송 절차

건축물 하자 보수 청구 소송은 다음과 같은 절차로 진행됩니다.

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4. 하자 보수 책임 기간

건축물 하자는 발생 시기에 따라 시공사 책임이 달라집니다.
「공동주택관리법」과 관련 법령은 하자담보책임기간을 정해두고 있습니다.

• 주요 구조부(기둥, 내력벽 등): 10년
• 지붕·방수, 급수·배수 설비: 5년
• 마감재(도배, 타일 등): 2년

즉, 하자가 발생했을 때 반드시 책임 기간 내에 청구해야 권리를 인정받을 수 있습니다.

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5. 분쟁 사례로 보는 하자 보수 소송

• 사례 1: 대규모 아파트 누수 문제
  입주자대표회의가 시공사를 상대로 소송 제기, 법원이 보수 공사 비용 수십억 원 지급 판결.
• 사례 2: 개별 세대 결로 문제
  세입자가 단열 불량으로 곰팡이가 심각하다며 손해배상 소송 제기, 법원은 시공사의 책임 일부 인정.
• 사례 3: 엘리베이터 반복 고장
  상가 건물에서 엘리베이터 하자가 반복되자 상인들이 집단으로 손해배상 청구, 법원은 영업 손실의 일부만 인정.

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6. 예방과 대응 방법

하자 보수 분쟁을 피하려면 다음을 기억하세요.

• 입주 초기 하자 점검표를 꼼꼼히 작성
• 하자 발견 즉시 사진·영상으로 기록 남기기
• 하자보수청구 기간(담보책임기간)을 반드시 확인
• 단체 소송이 필요한 경우 입주자대표회의를 통한 대응

 

건축물 하자는 단순한 불편을 넘어 주거 안전과 재산 가치에 직결되는 문제입니다.
하자가 발생했을 때는 즉시 증거를 확보하고, 보수 청구 → 소송 절차로 이어갈 수 있도록 준비해야 합니다.

👉 중요한 것은 하자담보책임기간 내에 청구하는 것과, 초기부터 전문 감정인의 도움을 받아 객관적인 자료를 확보하는 것입니다.