재건축·재개발 조합원 분쟁 소송, 가장 많이 다투는 쟁점은?

왜 조합원 분쟁이 생길까?

재건축·재개발 사업은 오래된 아파트나 주거지를 철거하고 새 아파트나 상가를 짓는 대규모 도시정비사업입니다.
이 과정에서 조합이 설립되고, 조합원들은 분담금을 내고 새 아파트나 상가 분양권을 받게 됩니다.
문제는 사업 규모가 크고 이해관계자가 많다 보니 조합원 자격, 분담금, 분양권 배정 등을 둘러싼 분쟁이 끊임없이 발생한다는 점입니다. 그래서 재건축·재개발 사업은 흔히 ‘소송의 꽃밭’이라고 불리기도 합니다.

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1. 조합원 자격 관련 소송

조합원 분쟁에서 가장 많이 발생하는 것이 바로 조합원 자격 문제입니다.

• 재건축의 경우: 조합원 자격은 원칙적으로 토지·건물 소유자에게 주어집니다.
• 재개발의 경우: 주거용 건물 소유자가 기본 기준이며, 일부 상가 소유자는 조합원 자격이 제한됩니다.

예를 들어, 한 건물을 여러 명이 공유하고 있다면 누가 조합원이 되는지가 문제 됩니다. 또, 무허가 건물이나 불법 증축 건물 소유자가 조합원이 될 수 있는지도 분쟁이 많습니다.

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2. 분담금 분쟁

재건축·재개발 사업에서는 조합원이 새 아파트를 받기 위해 분담금을 내야 합니다. 그런데 이 금액 산정 방식이 불투명하거나 과도하다고 생각될 때 분쟁이 발생합니다.

• “내가 받는 아파트 평형 대비 분담금이 지나치게 비싸다.”
• “사업비 산정이 불공정하다.”
• “특정 조합원에게 유리하게 배정했다.”

이 경우 조합을 상대로 분담금 부과 처분 취소 소송이 제기될 수 있습니다.

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3. 분양권 배정 분쟁

조합원들은 재건축·재개발을 통해 새 아파트나 상가를 분양받게 되는데, 이 과정에서 분양권 배정을 둘러싼 다툼이 큽니다.
대표적인 분쟁 사례는 다음과 같습니다.

• 조합원이 두 채 이상의 주택을 소유했을 때 분양권을 몇 개 받을 수 있는가?
• 조합 설립 이후 매입한 토지나 건물 소유자도 분양권 자격이 있는가?
• 상가 조합원이 주거용 분양권을 받을 수 있는가?

법원은 일반적으로 조합 설립 시점을 기준으로 판단하며, 다주택자라고 해도 원칙적으로는 1인 1 분양권만 인정하는 경우가 많습니다.

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4. 조합 운영 관련 소송

조합의 의사결정 과정에서 총회 결의 무효 소송이나 조합장 해임 소송도 빈번합니다.

• 총회 소집 절차를 지키지 않은 경우
• 조합장이 사업비를 불투명하게 사용한 경우
• 조합 집행부가 특정 업체와 유착한 경우

이처럼 조합 내부 운영과 관련된 소송은 사업 지연으로 이어져 조합원 전체가 피해를 보게 되므로, 초기부터 투명한 운영이 중요합니다.

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5. 분쟁 사례로 보는 조합원 소송

• 사례 1: 무허가 건물 소유자의 자격 문제
  법원은 무허가 건물 소유자는 조합원 자격이 없다고 판결, 신규 분양권도 인정되지 않음.
• 사례 2: 다주택자의 분양권 배정
  한 조합원이 아파트 두 채를 보유하고 있었으나, 법원은 1인 1 분양권 원칙을 적용.
• 사례 3: 총회 결의 무효
  조합이 정족수를 충족하지 못한 상태에서 총회를 진행한 사실이 드러나, 법원은 해당 결의를 무효로 판단.

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6. 예방 방법

조합원 소송은 장기간 사업을 지연시키고, 결국 전체 조합원의 손해로 이어집니다. 예방을 위해서는 다음이 중요합니다.

• 조합 정관과 관련 법령 철저히 검토
• 조합 총회 결의는 반드시 절차와 정족수를 준수
• 분양권·분담금 산정 기준을 투명하게 공개
• 조합원 개개인도 자신의 권리·의무를 명확히 이해

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재건축·재개발 조합원 분쟁은 사업의 성패를 좌우할 만큼 중요합니다. 조합원 자격, 분담금, 분양권, 총회 결의 등 수많은 쟁점이 얽혀 있어, 법적 다툼으로 이어지기 쉽습니다.
👉 따라서 계약 체결 전후로 꼼꼼히 자료를 확인하고, 분쟁 발생 시 조기에 법률 전문가의 조언을 받는 것이 사업 지연과 피해를 줄이는 가장 확실한 방법입니다.